Projekt Fertighaus

So entscheiden Banken über Immobilienkredite

Wie kreditwürdig jemand ist, legen Banken nach sehr sonderbaren Regeln fest

In den letzten Wochen haben wir uns intensiv um eine Baufinanzierung bemüht, nachdem der erste Versuch mit der PSD-Bank fehlgeschlagen war. Hier sah auch unser Finanzierungsberater nicht sonderlich gut aus, weil erst eine direkte Nachfrage bei der Bank — nach gut sechs Wochen — ans Licht brachte, dass diese dem Berater längst abgesagt hatte. Der wiederum wusste von nichts. Also nehmen wir die Finanzierung jetzt selbst in die Hand und haben schon wieder eine Menge gelernt.

Das Wichtigste: verlasse Dich niemals auf nur einen Berater mit einer angeblich todsicheren Finanzierung. In unserem Falle saß der Finanzierungsberater, der für die Schwäbisch Hall-Bausparkasse arbeitet, schon bei den Terminen bei Frick Haus mit am Tisch. Wir waren bezüglich der Finanzierung erst skeptisch, aber uns wurde versichert, dass ein Baukredit zu den von uns benötigten Konditionen überhaupt kein Problem sei. Als sich dann herausstellte, dass die Bank (ohne Angabe von Gründen) nicht mitspielen wollte, waren bereits sieben Wochen vergangen und der Notartermin stand vor der Tür. Nun zeigte sich, dass der Berater keinen Plan B in petto hatte — die Commerzbank sollte es ad hoc richten. Zwar bekamen wir von dort auch schnell ein Angebot, aber darin waren falsche Summen, Namen und Adressen vermerkt, was uns sehr seltsam vorkam. Auf jeden Fall konnte es so auf keinen Fall bis zum Notartermin eine Zusage geben, so dass wir (was uns sehr unangenehm war) den Termin verschieben mussten.

Nun wollten wir uns nicht länger darauf verlassen, dass angebliche Finanzprofis ihren Job ordentlich erledigen, und fragten unter anderem über ImmobilienScout24 zahlreiche Angebote an. Der Rücklauf war gut, und es folgte ein wahrer Terminmarathon. Wir versuchten, die meisten Dinge zunächst am Telefon zu kären; viele Berater sehen es zum Glück auch als selbstverständlich an, Abends noch einen Hausbesuchstermin zu vereinbaren. Während dieser Termine stellten sich ein paar interessante Fakten zu den Praktiken von Baufinanzierungsvermittlern und Immobilienfinanzierungsbewertungen von Banken heraus:

  • Das meiste kommt von der Stange
    Die meisten Finanzierungsberater setzen auf ein Softwareprodukt von Interhyp, das die Kapitalbedarf, Raten, Zinsen usw. für eine Baufinanzierung berechnet. Zu erkennen ist das auch am immer gleichen Format der Angebote, die an die Interessenten geschickt werden, auch wenn manche Anbieter dies geschickt zu verschleiern versuchen. Unter dem Strich handelt es sich bei den meisten Beratern entsprechend um ein „Produkt von der Stange“ oder um immer die gleichen Vorschläge, die bei allen Anwendern der Software eben als Empfehlung angezeigt werden. Sonderlich individuell ist das nicht.
  • Individuelle Angebote sind rar
    Nur wenige Berater nehmen sich die Zeit, ein individuelles Angebot zu erstellen, weil dies wesentlich mehr Aufwand erfordert. Allerdings kann das die Wahrscheinlichkeit für eine Kreditzusagen wesentlich beeinflussen. Dies passierte uns in zwei von ca. zehn Fällen. Die Angebote dieser zwei Berater waren sehr unterschiedlich, berücksichtigten aber unsere Wünsche und waren sehr kreativ kombiniert, um auf eine geringe monatliche Belastung zu kommen.
  • Banken rechnen Interessenten schlecht
    Das war uns zwar schon bewusst, aber nicht, in welchem Ausmaß diese Abwertung der Bonität von Kunden praktiziert wird. Beispielsweise erfuhren wir nur über einen Berater, warum z.B. die PSD-Bank uns höchstwahrscheinlich abgesagt hatte: der Beleihungsauslauf (also das Verhältnis von Verkehrswert der Immobilie und der Kreditsumme) war schlicht zu hoch. Dies führte auch zu einer Absage von der Raiffeisenbank, wobei hier zumindest erklärt wurde, dass dieser 80% nicht übersteigen dürfe. In unserem Fall einer Vollfinanzierung leider eine unerfüllbare Forderung.
    Aber der Knüller kommt noch: neben einem Sicherheitsabschlag auf den Immobilienwert in Höhe von 20% setzen Banken teilweise völlig unrealistische Lebenshaltungskosten zwischen 20% und 50% (!) des monatlichen Nettogehaltes an. Läuft bereits ein Immobilienkredit für ein anderes Objekt wie in unserem Fall, nimmt die Bank aktuell einen Refinanzierungszinssatz von 8% (!) an. Unter diesen Umständen kommt man selbst mit einem guten Gehalt schnell auf einen negativen monatlichen Cash Flow. Soll die bestehende Immobilie nach Bau des Hauses vermietet werden, ist vielen Banken auch die beste Wohngegend egal, so dass sie die potenziellen Mieteinnahmen auch in München-Bogenhausen mit 6 Euro pro Quadratmeter veranschlagen. Wer Single ist bzw. einziger Kreditnehmer ist, hat es zusätzlich schwer, weil die Bank sich hier nur an eine Person halten kann, falls es zu einem Kreditausfall kommt.
  • Banken unterscheiden sich stark in der Bonitätsbewertung
    Die Schwankungsbreite bei diesen Parametern ist zum Glück recht groß — manche Banken wie die Sparda-Bank machen zwar massiv Werbung für günstige Baufinanzierungen, möchten aber kein Risiko eingehen und akzeptieren max. 80% Beleihungsauslauf. Banken wie die ING-DiBa hingegen sind da aufgeschlossener. Die DiBa geht auch von moderaten 20% Lebenshaltungskosten vom Nettogehalt aus, was realistischer ist (es sei denn, man ist Bischof zu Limburg). Im persönlichen Gespräch bei Banken war es auch möglich, die eigene Einschätzung der Mieteinnahmen zumindest zu Protokoll zu geben; ob diese dann berücksichtigt wird, steht auf einem anderen Blatt.
  • Regionale Banken können attraktiv sein
    Auch wenn sie auf den ersten Blick vielleicht nicht die allerbesten Konditionen bieten — wenn sie die einzigen sind, die ein Bauvorhaben finanzieren würden, erübrigen sich weitere Überlegungen. Der unschlagbare Vorteil lokaler Banken ist, dass sie Immobilienwerte wesentlich realistischer einschätzen können, weil das Baugebiet direkt vor der Haustür liegt. Nicht ausgeschlossen ist, dass sich hier auch persönliche Beziehungen oder das Wissen um den Arbeitgeber positiv auswirken können — vorausgesetzt, man führt nicht gerade eine Fehde mit einem höherrangigen Bankmitarbeiter. Nicht jede Bank kann aber auf Filialebene frei entscheiden, und nicht jede, die es könnte, traut sich. Diese Erfahrung mussten wir auch mit der lokalen Raiffeisenbank machen, die zunächst freudestrahlend zusagte und dann zurückrudern musste. Offenbar benötigen die Berater der Raiffeisenbank eine bessere Schulung hinsichtlich der eigenen Produkte, da uns mehrere Finanzierer danach darauf hinwiesen, dass eine Finanzierung mit der Münchner Hypothekenbank (wie von der Raiffeisenbank mit eingeplant) laut Interhyp-Software gar nicht hätte klappen können.
  • Unterlagengier
    Ohne Dokumentenscanner wäre ich in den letzten Wochen wahnsinnig geworden. Wer immer auf der Suche nach einem Immobilienkredit ist: machen Sie sich darauf gefasst, dass Sie bergeweise Unterlagen digitaliseren müssen. Mit einem normalen Scanner kann man das vergessen. Die Unterlagen, die sich Banken für die Bewertung des Kreditantrages wünschen, sind vielfältig — einen gewissen Standard fordern alle (z.B. die letzten drei Gehaltsnachweise, Baupläne, Schufa-Einwilligung, Ausweiskopie, Kontoauszüge als Eigenkapitalnachweis, etc.), aber dann wird es bunt: Grundbuchnachweise der bestehenden Immobilie, Arbeitsverträge, Zusatzvereinbarungen zum Arbeitsvertrag, Steuererklärungen (!), Steuerbescheide, Versicherungsnachweise… irgendwann gewöhnt man sich daran, vor den Banken völlig hemmungslos die Hüllen fallenzulassen, aber nervig ist es trotzdem.
  • Vollmundige Versprechen
    Leider haben wir nun schon zwei mal feststellen müssen, dass erst vollmundige Versprechungen gemacht wurden, die sich dann als unhaltbar erwiesen. Viele Berater glauben offenbar, dass auch bei einer negativen Indikation von Banken über die Interhyp-Software das alles kein Problem sei, und erzählen dem Kunden, was er hören will. Deshalb sind wir nun sehr Vorsichtig im Umgang mit solchen Versprechungen geworden.

Natürlich dürfen und müssen Banken ihr Risiko bewerten, mit dem ein Kreditausfall droht. Wenn man sich allerdings vor Augen führt, dass man wesentlich höhere Summen finanzieren kann, wenn man nur genug Eigenkapital einbringt, und dass das Ausfallrisiko sich dadurch nicht wesentlich ändern muss, kann etwas an dieser Betrachtung nicht stimmen. Ein Immobilienkredit ist immer auch eine Frage des Vertrauens, das aber nur von Menschen ausgesprochen werden kann. Jede Bank, die auf standardisierte Bewertungsschemata setzt, wird zwar mehr Häuslebauern absagen, aber deshalb nicht automatisch ihr Risiko minimieren — bei Immobilienmegabetrüger Jürgen „Peanuts“ Schneider wurde auf einen Schlag mehr Geld versenkt, als man mit tausenden von Eigenheimen je hätte gefährden können.

Nun haben wir drei Eisen im Feuer; der nächste Notartermin ist am Dienstag. Drücken Sie uns die Daumen!