Projekt Fertighaus

Baufinanzierung: der passende Kredit fürs Fertighaus

Oft lohnt es sich, verschiedene Darlehen und Förderungen zu kombinieren

Die Wenigsten von uns können sich ein Fertighaus aus der Portokasse leisten, die meisten müssen sich um eine Finanzierung kümmern. So lange genug Eigenkapital vorhanden ist, hat man die Wahl unter einer Vielzahl attraktiver Finanzierungsmöglichkeiten. Ohne nennenswertes Eigenkapital benötigt man eine 100%-Finanzierung (oder mehr), und da sind Banken mit ihren Krediten sehr viel wählerischer und ziemlich restriktiv. Manche Banken vergeben grundsätzlich keinen Kredit, sobald die Eigenkapitalquote unter einen gewissen Anteil (meist 20%) sinkt. Die Geldinstitute, die es tun, lassen sich ihr Vertrauen dann auch durch deutlich höhere Zinssätze bezahlen. Besonders schwierig wird es, wenn es zusätzlich keinerlei Sicherheiten gibt oder bereits Kredite laufen. Der Eigenkapitalanteil kann allerdings auch durch die sogenannte „Muskelhypthok“ beeinflusst werden, wenn Sie einen Teil des Ausbaus Ihres Fertighauses selbst übernehmen.

Zum Glück gibt es neben dem klassischen Annuitätendarlehen auch noch staatliche Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Ursprünglich gegründet, um den Menschen nach dem Krieg günstige Darlehen zum Wiederaufbau ihrer Häuser zu verschaffen, hat sich die Rolle der KfW mit der Zeit zu einer staatlichen Förderbank gewandelt, die strategische Ziele des Staates unterstützt. Neben der Schaffung von Wohnraum wird zum Beispiel der Bau energieeffizienter Häuser (oder energetische Sanierungen für Altbauten) gefördert. Ein Kredit umfasst meist 50.000 Euro und kann unter dem entsprechenden Titel des KfW-Förderprogramms beantragt werden, z.B. wie in unserem Fall das Programm KfW 153: Energieeffizient bauen. Dieser Kredit zeichnet sich durch eine lange Laufzeit, einen meist vernünftigen Zins um die 2% (leider erst kürzlich angehoben und abhängig von der Laufzeit) und ein tilgungsfreies Anlaufjahr aus. Einziger Nachteil ist die fehlende Möglichkeit zur Sondertilgung.

Eine weitere Möglichkeit zur Finanzierung sind Bausparverträge und der sogenannte „Wohnriester“. Das ist eigentlich nichts anderes als eine Riester-Rente, nur dass die Rente durch das Eigenheim ersetzt wird. Eine Versteuerung beim Eintritt ins Rentenalter findet auch hier statt, deshalb muss man darauf achten, den Wohnriesteranteil nicht zu hoch anzusetzen. Bausparen eignet sich übrigens auch gut für die Menschen, die damit erst beim Bau des Hauses anfangen: hat man genug Mittel übrig, kann man schon mit einem moderaten Betrag, der z.B. über zehn Jahre eingezahlt wird, genug ansparen, um nach dieser Zeit einen meist teureren Bankkredit abzulösen. Bausparverträge haben meist langfristig festgeschriebene Zinsen und können eine gute Absicherung gegen Schwankungen auf dem Zinsmarkt darstellen. Sinken die Zinsen unter den vereinbarten Satz, hat man natürlich Pech gehabt (wobei fraglich ist, ob die Zinsen tatsächlich noch weiter sinken werden).

Rechnen Sie auf jeden Fall damit, dass die Bank Sie auf Herz und Nieren durchleuchtet und Sie deshalb zunächst zahlreiche Unterlagen heraussuchen müssen. Scannen Sie diese am besten ein, da die meisten Anfragen zumindest per E-Mail beginnen und Sie sie so jederzeit verfielfältigen können, wenn Sie Ausdrucke benötigen. Nur beim Nachweis für die KfW-Förderung für das Programm 153 „Energieeffizient bauen“ funktioniert das leider nicht. Hier erstellt ein Sachverständiger zunächst ein Gutachten über die EnEV (Energieeinsparverordnung)-Einstufung Ihres Hauses auf Basis der aktuellen Baupläne. Dieses muss vom Sachverständigen und Ihnen unterschrieben bei der Bank eingereicht werden.

Folgende Unterlagen werden Sie höchstwahrscheinlich benötigen:

  • Selbstauskunft auf Bankenvordruck
  • Personalausweiskopie
  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate plus das letzte Dezembergehalt
  • Einkommensteuerbescheid der letzten zwei Jahre
  • Kontoauszüge für Eigenkapitalnachweis
  • Grundriss und Außenansicht des Fertighauses
  • Werkvertrag mit dem Fertighaushersteller
  • Baukostenberechnung des Fertighausherstellers/Bauträgers mit Auflistung der fälligen Raten (meist vier)
  • Flurkarte/Lageplan bzw. Bauplatz-Exposé
  • Kaufvertragsentwurf vom Notar
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung des Fertighauses
  • Nachweise zu bereits bestehenden Finanzierungen (wichtig: wie hoch ist die Restschuld?) oder Bausparverträgen
  • Aktuelle Grundbuchauszüge zu Immobilien, die als Sicherheit oder Verbindlichkeit berücksichtigt werden müssen

In manchen Fällen müssen Sie auch Ihren Arbeitsvertrag vorlegen, um zum Beispiel Bonusregelungen oder ein 13. Monatsgehalt nachzuweisen. Auf jeden Fall lohnt es sich, vorher schon einmal die eigene finanzielle Situation gründlich durchgerechnet und objektiv betrachtet zu haben. Sie tun sich keinen Gefallen, wenn Sie Ihre Situation schönrechnen — spätestens die Bank wird solche Versuche schonungslos aufdecken. Gehen Sie von einem „Worst Case“-Szenario aus und schlage Sie lieber etwas auf Ihre monatlichen Ausgaben auf. Rechnen Sie keine Boni oder sonstige Sonderzahlungen mit ein. Abzüglich dessen, was Sie monatlich zum Leben brauchen (Hobbies nicht vergessen), sollte noch ein solider Betrag für Ihre Finanzierung bzw. die machbare monatliche Belastung („Cash Flow“) übrigbleiben, mit der Sie als Forderung an eine Bank zur Baufinanzierung oder einen Finanzierungsberater herantreten können. In der Regel wird man versuchen, sich nach Ihren Vorgaben und Vorstellungen zu richten. Denken Sie daran, dass die monatliche Belastung der kritischste Faktor ist — selbst wenn Sie so nicht die günstigsten Konditionen bekommen und unter dem Strich mehr Zinsaufwendigen haben, kann es sich lohnen, im Gegenzug die monatliche Belastung so gering wie möglich ausfallen zu lassen.

Auf dieser Seite fassen wir fortlaufend unsere wichtigsten Erkenntnisse zusammen und referenzieren im Anschluss auf die jeweiligen Blog-Artikel in der Rubrik „Baufinanzierung“.

Folgende Artikel wurden bisher unter der Rubrik „Baufinanzierung“ veröffentlicht: